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2022年的房地产并购我们可以期待什么

2022-01-13 16:06:00来源:

2022 年的主题无疑将是利率上升和通货膨胀。美联储已经开始减少购买美国国债和抵押贷款支持证券,最新的预测材料似乎预测明年将加息三次。

由于房地产投资信托基金通常对利率非常敏感,因此这种政策变化将造成赢家和输家。试图预测哪些公司将收购另一家公司或自己被收购是愚蠢的差事(即使对专业人士来说,这是一种很难赚钱的方法,对长期投资者来说也是一个坏主意)。因此,让我们来谈谈来年房地产领域的一些总体趋势。

抵押贷款行业将在 2022 年陷入困境

在经历了美好的两年之后,随着美联储开始加息,抵押贷款银行家将面临更加艰难的时期。抵押银行业务是一个盛宴或饥荒的业务,其收益的波动性可能比整体股市高得多。

COVID-19 大流行导致美联储在大流行初期降低利率以支持经济。这一行动引发了大规模的再融资活动,因为利率高于 4% 的借款人可能突然将利率降至 3% 以下。抵押贷款行业没有为大繁荣做好准备,而且人手严重不足。这意味着抵押贷款银行家无需相互竞争业务,每个人都获得了巨大的利润空间。许多抵押贷款银行利用这种情况上市。

随着利率的上升,该行业可能会重新开始一次又一次的价格战,尤其是在抵押银行业务中最大的庞然大物之间:Rocket和UWM Corporation,后者也被称为 United Wholesale。我们已经看到了一些交易,New Residential从一家私募股权卖家那里购买了 Calibre Home Loans。随着可用贷款池的减少,预计会有更多的银行家合并。拥有大量抵押服务权(一种随着利率上升而增值的神秘资产)组合的抵押银行可能会吸引人们的兴趣。

抵押银行服务提供商也一直是并购活动的沃土。纽约证券交易所的所有者洲际交易所以110 亿美元收购了 Ellie Mae。Intercontinental Exchange 的抵押帝国包括抵押电子注册系统 (MERS),它是抵押所有者和抵押服务、Ellie Mae 和 Simplifile 的注册表,可简化抵押工作流程。洲际交易所专注于解决抵押银行业务的整个价值链,并可能在抵押交易中寻找一些东西。

在 2020 年繁荣时期过度雇佣的抵押贷款银行公司可能会发现自己的管理费用过多且工资过高。随着利润率的缩小,他们将面临现金压力。我们在 2013-2015 年期间看到了类似的活动,当时抵押贷款银行业务量萎缩。这些公司将寻求与其他更强大的公司合并,许多公司将利用并购活动来扩大其地理足迹。

去年借的公司今年可以用

在 2020 年和 2021 年期间,许多 REITs 利用低利率环境发行债券,这为它们提供了从事并购活动的资金。去年,Realty Income以 170 亿美元的价格收购了 VEREIT。数据中心 REITs 的 QTS Realty Trust 被私人 REIT Blackstone 房地产投资信托基金收购,这表明对快速增长的 REITs 的兴趣。私募股权公司现金充裕,并正在寻找部署现金的机会。运营资金 (FFO) 收益率高于 REIT 资金成本的 REIT 将具有吸引力。

无论股市发生什么,我们都应该看到住宅物业的所有者继续在过热的市场上抛售资产。公寓房地产投资信托基金像股票住宅和单身家庭的房地产投资信托基金类似美国家庭4租金都坐在特性已在价值被迅速升值。在某些时候,敲响登记册并将资金重新部署到其他地方是有意义的。总体而言,房地产是一种很好的通胀对冲工具,REIT 板块应该会受益于这种经济背景。也就是说,许多房地产投资信托基金,尤其是收益率较高的房地产投资信托基金,将受到利率上升的负面影响。