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分析多户投资市场时要回顾的五个重要指标

2019-12-27 17:24:11来源:

进行有利可图的房地产投资需要信息和仔细的分析。在做出任何投资决定之前,您必须问自己很多关键问题,并且至少需要审查五个关键指标。

1.人口增长率

在预测未来市场波动的所有指标中,人口增长可能是最重要的。住房需求(单户住宅,公寓住宅还是其他住宅)将根据人口增长的组成而变化,但最终,更多的居民等于更多的需求。

诀窍是您不一定要在人口增长排名前十的位置进行投资,因为这可能只是短期情况。我们最关心的是长期稳定的人口增长-这是我们公司投资标准的核心宗旨之一。只要人口在预期的可预见的未来继续保持正增长,平均到高于平均水平的人口增长就可以了。

您可以在每个主要市场的多户定价,新建建筑,租金等中看到这一点。在人口迅速下降或逐渐下降的地方,多家庭资产也处于停滞状态。

2.就业增长率

租金需求的最大驱动力是人口增长,而人口增长的最大驱动力之一是就业增长。分析市场时,您想了解其创造就业的趋势。问你自己:

它是一个稳定的就业市场吗?

•它的波动幅度是否大于整体经济?

•在什么时候稳定?

•如果就业增长率比整体经济波动更大,那是什么推动力?

通常,市场越大,就业机会就越稳定,因为存在许多创造就业机会的人,即现有和新业务。

要记住的三个因素是:

1.医疗保健,政府和高等教育工作很少转移,并且随着时间的推移趋于增长。

2.军事工作可能会根据基础调整和部署而波动。在以军事为主要就业岗位的市场上要谨慎。

3.无论经济状况如何,制造和虚拟服务工作都可能是不稳定的。

3.就业增长的组成部分

除了总体就业增长数字之外,您还必须研究在何处创造就业机会。例如,工作来源的稳定性如何?对服务和零售工作要谨慎。他们是什么类型的工作:受过白领教育的工作,从事蓝领工作或最低工资?主导的就业增长吸引哪个年龄组?例如,年龄在18-34岁之间的人口是租金最高的群体。

4.失业率

看待失业和失业构成与就业增长不同。虽然不是典型的情况,但您的市场可能会出现就业增长上升而对失业没有相应影响的情况。当创造就业的人口统计数据不同于当前的失业人口时,就会发生这种情况。

通常,您应该寻找失业率低于美国整体市场的市场。如果那里有稳定的趋势,那么这个特定市场很可能会比失业率高于美国平均水平或动荡的市场更好。

5.房东/房客法

多户投资受不同的地方和联邦政策影响:

•联邦平等住房法。

•联邦,州和地方的商业惯例。

•州和地方房东/房客法律。

由于住房是人类的基本需求,因此有多种声音影响着多户家庭财产的经营方式和方式。这可能会影响您的税单,允许的市场营销惯例,所需的财产生活水平以及房东和租户的权利。

即使在新的A级建筑群中,驱逐也可能会发生。当您从A类物业降为D类时,驱逐和不良债务活动的百分比会增加。您希望处于一种在驱逐和不良债务情形下为房东提供有利或至少中立的待遇的状态。

在相对中立的房东/租户州,驱逐通常需要30到45天,并且如果租户违反租约,则对造成房东的经济损失负责。但是,在某些州,驱逐可能需要长达六个月的时间,在此期间,没有租金收入,也无法求助于失去的租金收入。

分析多户投资市场可能很复杂。查看关键指标可以帮助您评估潜在的获利能力和风险。长期稳定的人口增长和稳定的就业增长是有前途的投资市场的指标。此外,失业率低于美国整体市场的市场更为有利。中立的房东/房客国家可以减少因迁离或不可预见的情况而造成的损失。对所有这些因素进行彻底的分析可以帮助您做出明智的决定。